Three New Types of Indirect Discounts Offered To The Property Buyers

प्रॉपर्टी खरीदारों के लिए एक दो खुशखबरी। पहला यह है कि गृह ऋण ब्याज दरें रॉक बॉटम पर हैं। यह एक संपत्ति खरीदार की गृह ऋण पात्रता को बढ़ाने में मदद करता है जिससे सामर्थ्य में वृद्धि होती है। दूसरा यह है कि हाल के दिनों में, मैंने देखा कि बिल्डरों ने संपत्ति खरीदारों को अप्रत्यक्ष छूट देना शुरू कर दिया है। अपनी पिछली पोस्ट में, मैंने साझा किया था कि कैसे बिल्डर प्राथमिक बाजार दरों में दरों को नियंत्रित/प्रबंधित कर रहे हैं। यदि बिल्डर खरीदारों को आकर्षित करने में विफल रहता है यानी संपत्ति की कीमतों को नियंत्रित या प्रबंधित करने में सक्षम नहीं होता है तो अप्रत्यक्ष छूट दूसरा कदम है। अगला तार्किक कदम प्रत्यक्ष छूट है जो सबसे कम पसंदीदा विकल्प है।

बड़ा सवाल यह है कि क्या संपत्ति खरीदार अप्रत्यक्ष छूट का लाभ उठाते हैं या सीधे छूट का इंतजार करते हैं। उत्तर व्यक्तिपरक है और मेरी राय में, बिल्डरों के नकदी प्रवाह और मार्जिन पर निर्भर करता है। कुछ मामलों में प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष दोनों तरह की छूट दी जाती है। यह संपत्ति खरीदारों के लिए एक डबल बोनान्ज़ा की तरह है। हालांकि बिल्डर्स बहादुरी दिखा रहे हैं। मेरी राय में, जीएसटी और रेरा के कार्यान्वयन से बिल्डरों के लिए मुश्किलें और बढ़ेंगी। दिन के अंत में यह संपत्ति खरीदारों के लिए अच्छी खबर है।

संपत्ति खरीदारों को दी जाने वाली तीन नई प्रकार की अप्रत्यक्ष छूट

आपको मुफ्त मॉड्यूलर किचन, मानार्थ कार पार्किंग, वैट और एसटी (अब जीएसटी), नई कार, विदेशी अवकाश आदि की छूट जैसी अप्रत्यक्ष छूटों से अच्छी तरह वाकिफ होना चाहिए। आम तौर पर, खरीदार सीधे छूट पसंद करते हैं। उदाहरण के लिए, कार खरीदना एक व्यक्तिगत पसंद है और खरीदार इसका लाभ उठाना पसंद करते हैं कार ऋण और बिल्डर द्वारा पेश किए गए कार मॉडल को स्वीकार करने के बजाय उनकी पसंद की कार खरीदें। इस पोस्ट में, मैं तीन नए प्रकार की अप्रत्यक्ष छूट साझा करूँगा जो बहुत से खरीदारों के लिए दिलचस्प लग सकती हैं।

1. एक खरीदें एक मुफ्त पाएं:

इस ऑफर से आप जरूर चौंक गए होंगे। एफएमसीजी उद्योग में आम तौर पर ये ऑफर आम हैं। उदाहरण के लिए, एक मुफ्त साबुन खरीदें या एक मुफ्त बिस्कुट खरीदें। हाल ही में, मैंने एक फ्लैट खरीदें और एक फ्लैट मुफ्त पाएं का विज्ञापन देखा। यह विज्ञापन गोरेगांव (मुंबई) के एक फ्लैट के लिए था। जब मैंने कीमत की जांच की, तो बिल्डर द्वारा दी गई कीमत मौजूदा दर से 10% कम थी। जब मैंने प्रस्ताव के बारे में और पूछताछ की, तो बिल्डर के मार्केटिंग एक्जीक्यूटिव ने मुझे और अधिक विवरण प्राप्त करने के लिए कार्यालय आने का आग्रह किया। संक्षेप में, पूरा विवरण साझा नहीं किया गया।

मैंने अपनी गणना की और मोटे तौर पर मुझे आधी दरों पर एक संपत्ति मिल रही थी। मैं इस धारणा के तहत था कि दूसरा मुफ्त फ्लैट उसी परियोजना में होगा। मेरे सारे सपने तब चकनाचूर हो गए जब मुझे पता चला कि रायगढ़ जिले के अलीबाग के पास दूसरा फ्री फ्लैट एक हॉलिडे होम है। दूसरे फ्लैट की कीमत 12 लाख है। इसलिए, 1.5 करोड़ के एक फ्लैट पर, मुझे 12 लाख रुपये के एक मुफ्त फ्लैट की पेशकश की गई, इस प्रकार 8% की शुद्ध छूट। वैसे भी मार्केटिंग के नजरिए से, लीड पैदा करने के लिए यह एक अच्छा और आकर्षक ऑफर था। इस मामले में, 10% की प्रत्यक्ष छूट और 8% की अप्रत्यक्ष छूट थी।

जब मैंने मार्केटिंग एक्जीक्यूटिव के साथ अपनी गणना साझा की, तो उनके पास मेरे लिए एक काउंटर ऑफर था। उसने मुझे उसी बिल्डर द्वारा खारघर में 60 लाख रुपये के लिए एक फ्लैट की पेशकश की और मुझे बताया कि अब मेरी छूट 20% है :)। संक्षेप में, किसी भी प्रोजेक्ट में बिल्डर से कोई भी फ्लैट खरीदें लेकिन फ्री फ्लैट अलीबाग में हॉलिडे होम होगा।

एक गंभीर नोट पर, खरीदार को ऑफ़र के लालच में नहीं आना चाहिए। वित्तीय गणना करना महत्वपूर्ण है। जैसा कि मैंने उल्लेख किया है कि शुद्ध छूट महत्वपूर्ण है। ऐसी योजनाओं में खरीदारों द्वारा अनदेखा किया जाने वाला एक महत्वपूर्ण पहलू यह है कि क्या उन्हें वास्तव में हॉलीडे होम की आवश्यकता है या नहीं। हमेशा याद रखें कि रखरखाव आदि के मामले में खरीदार के लिए हॉलिडे होम एक अतिरिक्त लागत है। ऐसे फ्लैटों का किराया मूल्य शून्य है।

अब आप सोच रहे होंगे कि इस मामले में क्या किया जाए यानी मुझे इस योजना को आगे बढ़ाना चाहिए या नहीं। उत्तर बहुत आसान है, आप बिल्डर द्वारा दिए गए दूसरे घर के मूल्य के बराबर छूट मांग सकते हैं। इसलिए मैं खारघर फ्लैट के लिए बिल्डर को काउंटर ऑफर दूंगा। 12 लाख की छूट को एडजस्ट करने के बाद मैं 48 लाख में एक खारघर फ्लैट खरीदने की पेशकश करूंगा। मैं अधिकतम 50 लाख तक बढ़ा सकता हूं लेकिन उससे अधिक नहीं।

2. कैश बैक ऑफर:

यह दूसरी प्रकार की अप्रत्यक्ष छूट है। काफी दिलचस्प बात यह है कि मैंने कई बिल्डरों को फोन किया जो कैश बैक ऑफर दे रहे हैं। वे मोबाइल/फोन कॉल पर संपत्ति खरीदारों को कोई विवरण प्रकट करने को तैयार नहीं हैं। वे साइट कार्यालय का दौरा करने पर जोर देते हैं और उसके बाद ही वे विवरण साझा करेंगे। इसलिए इन ऑफर्स के इर्द-गिर्द एक बड़ा रहस्य बना हुआ है।

वैसे भी, मैंने कुछ साइटों का दौरा किया और मुझे पता चला कि लगभग 1 लाख से 2 लाख तक का कैश बैक है। अलग-अलग बिल्डर इस कैश बैक को अलग-अलग तरीके से पास कर रहे हैं। उदाहरण के लिए, कुछ मामलों में, 12 से 24 महीने के रखरखाव शुल्क में छूट दी जाती है। एक अन्य मामले में, कैश बैक को क्लब हाउस की सदस्यता आदि के विरुद्ध समायोजित किया जाता है।

इसलिए, मैं यह कहने की कोशिश कर रहा हूं कि मिड-सेगमेंट प्रोजेक्ट्स के लिए अधिकतम कैश बैक केवल 2 लाख तक है। इस ब्लॉग के पाठकों की एक अन्य प्रतिक्रिया यह है कि कैश बैक ऑफर के लॉन्च से पहले, बिल्डर ने संपत्ति की मूल कीमत बढ़ा दी। इसलिए, आपके लिए यह जांचना महत्वपूर्ण है कि आपको वास्तविक कैशबैक मिल रहा है या नहीं।

निजी तौर पर, मैं कैश बैक ऑफर को लेकर उत्साहित या उत्साहित नहीं हूं। यह बायीं जेब से पैसे निकालकर दायीं जेब में डालने जैसा है। फिर से मैं सीधी छूट को प्राथमिकता दूंगा।

3. प्री-लॉन्च कीमत पर खरीदें:

किसी भी परियोजना के लिए, प्री-लॉन्च कीमत बेंचमार्क दर होती है। यह माना जाता है कि कीमत प्री-लॉन्च कीमत से नीचे नहीं जाएगी। कारण प्री-लॉन्च के समय 15% – 20% छूट की पेशकश की जाती है। हालांकि यह बहुत व्यक्तिपरक है। बिल्डर के रेट कार्ड के अनुसार, पजेशन और प्री-लॉन्च के समय कीमत के बीच न्यूनतम 40% से 50% का अंतर है। वास्तविक अंतर भिन्न हो सकता है।

इन्वेंट्री क्लियर करने की बेताब कोशिश में, बिल्डर प्री-लॉन्च कीमत पर एक संपत्ति की पेशकश कर रहे हैं। यह संपत्ति खरीदारों के मनोविज्ञान के साथ खिलवाड़ करने जैसा है। हालांकि यह संपत्ति खरीदारों के लिए अच्छा है। क्या आपने कभी सोचा है कि अगर बिल्डर 2-4 साल पहले उपलब्ध प्री-लॉन्च कीमत पर भी इन्वेंट्री क्लियर नहीं कर पाया तो क्या होगा? यहां औसत मूल्य चित्र में आ जाएगा। मैं इसे भविष्य के पदों में से एक में समझाऊंगा। मैं जो बात कहने की कोशिश कर रहा हूं वह यह है कि अगर बिल्डर प्री-लॉन्च कीमत देकर अपने लक्ष्य को पूरा नहीं कर पाता है तो कीमतें और गिर सकती हैं। इसके विपरीत, एक खरीदार सबसे अच्छा सौदा चूक सकता है यदि बिल्डर इन्वेंट्री को ऑफलोड करने में सक्षम होता है।

मेरी राय में, इस प्रस्ताव को केवल निर्माणाधीन परियोजना में पूरा होने के करीब स्वीकार करना समझ में आता है यानी कम से कम 90% निर्माण पूरा हो चुका है या अधिरचना तैयार है। ऐसे में कीमतों में और गिरावट की संभावना लगभग नगण्य है। जबकि अन्य मामलों में जहां परियोजना निर्माण के प्रारंभिक चरण में है, प्री-लॉन्च मूल्य से नीचे की कीमतों में गिरावट से इंकार नहीं किया जा सकता है। इस पोस्ट में चर्चा किए गए तीनों प्रस्तावों में से, मुझे यह योजना आर्थिक रूप से लाभकारी लगती है।

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